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市场热度不减 商品房销量稳定——2017年一季度灞桥区房地产市场运行情况
2017-05-11 10:23  

一季度全区房地产市场热度不减,商品房销售趋于稳定,去库存压力依然存在。

一、我区房地产市场市场基本情况

1-3月,全区86家房地产企业,共开发房地产项目108个。其中区属项目41个,浐灞生态区51个,国际港务区16个。

(一)房地产投资整体下降,三大板块增速“一平一降一升”。

1-3月,全区完成房地产投资29.31亿元,同比下降4.7%,增速较1-2月回落11个百分点。分板块来看,区属完成5.39亿元,同比下降13.1%,降幅较1-2月缩小0.2个百分点,增速基本保持平稳;浐灞生态区完成16.03亿元,同比下降16.0%,增速较1-2月回落22.4个百分点,增速下降幅度较大;国际港务区完成7.89亿元,同比增长44.6%,增速较1-2月提高13.1个百分点。浐灞投资大幅下滑是导致全区房地产投资下降的主要原因。

1-3月区属板块完成投资5.39亿元,同比下降13.1%,总量较去年同期减少0.81亿元。区属投资下降主要原因有两方面:

1、项目投资建设力度整体减弱。1-3月,区属41个项目平均单体建安投资额为1289万元,同比下降23.5%。其中仅27个,仅占区属房地产项目总数65.9%。有投资额的27个项目中,15个项目投资量较去年同期有所下降。其中****因前期在建部分接近尾声,后续部分目前手续尚不完善,建设进度缓慢。1-3月投资额较去年同期下降91.8%****部分竣工交房,逐步进入项目后期,投资建设力度有所减弱。1-3月完成投资额较去年同期下降96.9%****因市场定位高、消费人群有限,开盘以来销售情况不太理性,项目建设力度有所下降。1-3月完成投资额较去年同期下降63.6%。此外****等因项目逐步进入后期,投资建设力度有不同程度下降。1-3月区属14个项目投资额为0

2、新增项目下降,投资增长动力不足。新增项目前期土地购置支出及建安投资较大,是房地产投资增长的主要动力。截至3个月底,区属新增房地产项目个数为0,较去年同期减少2个。新增项目的减少导致全区土地购置支出大幅下降。1-3月全区土地购置费为988万元,同比下降84.0%,绝对量较上年同期减少5187万元。

(二)全区销售有所趋缓,区属板块稳中有升。

1-3月,全区实现商品房销售面积52.62万平方米,同比增长15.5%,增速较1-2月回落51.9个百分点。分板块来看,区属实现商品房销售17.85万平方米,同比增长24.4%,增速较1-2月提高8.3个百分点;浐灞生态区实现商品房销售26.98万平方米,同比下降1.1%,增速较1-2月回落101.4个百分点;国际港务区实现商品房销售面积7.79万平方米,同比增长97.8%,增速较1-2月回落94.9个百分点。两大开发区销售增速大幅回落,导致全区销售整体趋缓。1-3月,区属板块在延续了2016年的逐月回暖的态势,并呈现以下特点:

1、销售两级分化持续加大。1-3月,区属41个房地产项目中有25个已开盘销售。其中***4个楼盘新取得预售证或新开房源,销售量较大;***3个楼盘因春节促销、学区划分等因素销量同比增长幅度较大。上述7个楼盘1-3月销售商品房12.65万平方米,同比增长264.6%,占区属商品房销售面积的70.9%;销售住宅1198套,同比增长244.3%,占区属住宅销售套数的70.7%,对区属销售拉动作用明显。而***等项目由于市场定位、市政配套不到位、工程进度缓慢等原因,销量情况不太理想。例如***1-3月仅销售住宅8套;***1-3月仅销售住宅14套。

2、改善型需求成为住宅市场主导。1-3月,区属41个区属房地产项目累计销售住宅1695套。其中90平方米以下刚性住宅销售615套,占全区住宅销售套数的36.3%,占比较上年同期下降7.2个百分点;90-144平方米改善型住宅销售1028套,占全区住宅销售套数的60.6%,占比较上年同期提高8.5个百分点;144平方米以上享受型住宅销售52套,占全区住宅销售套数的3.1%,占比较上年同期下降1.3个百分点。在新的调控背景下,改善型型住宅市场稳步提升。

(三)到位资金回升,资金压力有所缓和

1-3月,区属39家房地产企业中,32家可进行资金同比的企业本年到位资金14.36亿元,同比增长7.9%。区属房地产企业到位资金由负转正。其中国内贷款为5.79亿元,占到位资金的40.3%,同比增长2.8%;自筹资金1.50亿元,占到位资金的10.5%,同比下降60.8%;以定金及预收款和个人按揭贷款为主的其他资金7.07亿元,占到位资金的49.2%,同比增长83.6%。随着市场回暖,销售回笼加快,企业资金压力有所缓和

二、我区房地产市场发展面临的问题

(一)库存分布集中,去库存压力较大。

1-3月,区属商品房待售面积为41.62万平方米,较1-2月减少0.41万平方米,库存处于高位区间。其中住宅待售面积24.77万平方米;办公楼待售面积2.69万平方米;商业营业用房待售面积8.42万平方米;以车库为主的其它待售面积5.74万平方米。从待售面积分布来看,待售主要集中在几个定位一般、周边配套不太完善的楼盘。从待售集中几个楼盘的月成交量来看,去库存周期将超过24个月,去库存周期较长。

(二)市场结构多元化程度不够。1-3月区属房地产投资结构来看,住宅投资4.31亿元,占区属房地产投资的80.0%;商业营业用房完成投资0.49亿元,占区属房地产投资的9.1%;其他完成投资0.59亿元,占区属房地产投资的10.9%。从销售结构来看,住宅销售面积17.73万平方米,占区属商品房销售面积的99.3%;办公楼销售0.12万平方米,占区属商品房销售面积的0.7%1-3月,区属商业营业用房和以车位销售量为0。无论从投资还是销售,住宅在我区房地产市场占据的份额都是其他业态难以比拟的,我区房地内部结构总体比较单一,多元化程度不够。

三、措施建议

(一)多措并举齐推进,化解房地产库存。一是简化房地产项目审批流程,缩短房地产项目手续办理周期,使手续不全的项目尽快拿到预售证,提振楼盘成交量;二是鼓励房地产企业对于库存商品房适当让利,提高成交另加快资金回笼;三是加快项目周边市政基础建设,在建设市政配套道路的同时,将自来水、热力、天然气等基础配套设施和超市、医院、学校等生活配套设施建设同步实施,为项目健康运营提供有力保障。四是鼓励房屋征收实行货币化安置,充分利用国开行、农发行支持棚户区改造的金融政策,大力提高棚户区改造货币化安置率。

(二)加强对项目的监测力度,及时做好项目摸排入库工作。针对我区目前房地产项目在库存量不足,新增乏力的问题,相关单位在抓好现有项目建设进度的基础上,进一步加大项目监测力度。扎实开展房地产项目投资进度核查工作,认真核实企业投资进度和上报数据是否存在出入。同时,积极主动的在辖区内排查房地产单位,及时掌握项目进度,成熟一个增加一个,确保入库的及时性,强化行业统计监测,实现统准统全、及时反映。

 

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